การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย

การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยสามารถทำได้ง่ายกว่าประเทศอื่น สำนักงานที่ดินที่มีประสิทธิภาพและเอกสารที่จำเป็นสำหรับผู้ต้องการเป็นเจ้าของสามารถจัดเตรียมได้ง่าย ซึ่งโดยปกติจะใช้เวลาประมาณ  30 ถึง  60  วัน ซึ่งการซื้อขายสามารถทำได้เร็วโดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ที่เปิดซื้อขายใหม่  นี่เป็นส่วนสำคัญที่กำหนดเป็นเงื่อนไขการตลาดของไทย  ด้วยจำนวนสัดส่วนที่สูงของผู้ซื้อด้วยเงินสด และจำนวนอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดขึ้นใหม่ในราชอาณาจักร ทำให้กระบวนการต่างๆ มีความซับซ้อนน้อยกว่าประเทศอื่น อย่างไรก็ตามความพยายามยังเป็นสิ่งที่แนะนำอยู่ซึ่งก่อนหน้านี้ยังมีความสมเหตุสมผลที่จะยอมรับการตรวจสอบอย่างสมบูรณ์แบบของอสังหาริมทรัพย์ที่จะซื้อ
กระบวนการซื้อ
เมื่ออสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมได้ถูกเลือก การตรวจสอบควรจะทำได้  ภาพลักษณ์ภายในควรจะเป็นตัววัดที่ดีของเงื่อนไขการเลือกอสังหาริมทรัพย์ของผู้เลือกซึ่งมันจะต้องเหมาะสมในตัวเองและคงทนถาวร  สำหรับผู้จะเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ใหม่จะต้องเลือกอย่างชาญฉลาดรวมถึงการตรวจสอบถึงโครงสร้างการก่อสร้าง และ การประเมินค่า  ในกรณีของคอนโด และบ้านที่มีการใช้สิ่งอำนวยความสะดวกร่วมกันควรตรวจสอบพื้นที่โดยทั่วไปและตรวจสอบประวัติการบำรุงรักษา
มันเป็นงานเริ่มต้นของตัวแทนที่จะต้องหาผู้ซื้อที่มีความประทับใจในคำแนะนำอสังหาริมทรัพย์ของผู้ขาย และให้ข้อมูลผู้ขายทันทีที่มีผู้สนใจ ตัวแทนจะต้องไม่ยุ่งเกี่ยวกับการต่อรองของทั้งสองฝ่ายที่ทำการตกลงกัน เมื่อได้ประสานงานกับผู้ค้าโดยตรง การลดราคาอาจจะทำตามกระแสการตลาด ปกติราคาจะถูกตั้งไว้แล้ว ซึ่งอาจจะยินยอมที่จะรับข้อเสนอฟรี เช่น แอร์ หรือเฟอร์นิเจอร์ตกแต่งภายใน
เมื่อทั้งสองฝ่ายได้ตกลงราคากันแล้ว สามารถให้ทนายความดำเนินการได้  บางตัวแทนเสนอที่จะจัดเตรียมสัญญาและเอกสารด้วยตัวเอง  แต่จะเป็นความคิดที่ดีที่จะจ้างทนายของคุณเองซึ่งคุณสามารถตัดสินใจอย่างเป็นอิสระ  หรืออีกทางหนึ่งคือทนายพื้นที่สามารถขอค่านายหน้าในการให้ข้อเสนอแนะสำหรับลูกความให้ทำการเซ็นต์ข้อตกลง
โดยปกติทนายจะเป็นคนร่างสัญญา จ้างคนรังวัดที่ดินและดูสถิติที่ดิน และถ้าทุกอย่างเรียบร้อยสามารถเซ็นต์สัญญาและจ่ายมัดจำโดยปกติจะตกลงจ่ายมัดจำกันในจำนวน  10  เปอร์เซ็นต์ ซึ่งเฉพาะส่วนสัญญานี้หากผู้ซื้อไม่สามารถดำเนินการใดๆให้เสร็จสิ้นสัญญา เงินมัดจำที่จ่ายไว้กับผู้ขายล่วงหน้า ผู้ขายสามารถยึดเงินจำนวนนี้ไว้ได้
จะมีการกำหนดเป็นเงื่อนไขในสัญญาถึงกำหนดเวลาจ่ายค่างวด  โดยปกติจะกำหนดประมาณ  30 วันถึง  90  วัน และอาจจะเป็นการง่ายขึ้นถ้าหากผู้ซื้อได้ตกลงโดยตรงหลังจากที่จ่ายมัดจำแล้วว่าจะชำระเป็นรายเดือน หรือรายปี โดยเฉพาะถ้าหากยังคงอยู่ในระหว่างการก่อสร้าง
เมื่อครบกำหนดสัญญา  จะต้องมีการโอนกรรมสิทธิ์ คู่สัญญา หรือทนายตัวแทนจะต้องไปดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์เป็นชื่อเจ้าของ  ณ สำนักงานที่ดิน การโอนเงินงวดสุดท้ายจะต้องทำในเวลาเดียวกันที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ และออกใบเสร็จรับเงินเพื่อแสดงว่าการขายได้เสร็จสิ้นลง
ในการโอนกรรมสิทธิ์จะใช้เวลาประมาณ 1  วัน และถ้าหากสำนักงานที่ดินไม่ยุ่งมากก็สามารถดำเนินการได้ภายใน 1  ชั่วโมง เมื่อการโอนเสร็จสิ้น ผู้ขายจะได้รับเงิน ส่วนผู้ซื้อจะได้ถือกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์คนใหม่

วิธีเลือกลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

 ปัจจุบันผู้ที่ต้องการสร้างความมั่งคั่งทางการเงินอาจมองว่าการกระจายเงินไปลงทุนสินทรัพย์ประเภทต่างๆ เช่น หุ้น กองทุนรวม พันธบัตรรัฐบาล ก็เป็นสิ่งที่เพียงพอแล้ว แต่ในความเป็นจริงยังมีสินทรัพย์อีกประเภทหนึ่ง ซึ่งมีอยู่อย่างจำกัด ช่วยสู้กับอำนาจเงินเฟ้อเป็นอย่างดี และเป็นที่ต้องการของมนุษย์มาตั้งแต่อดีตจนถึงปัจจุบัน สินทรัพย์ที่ว่านี้ก็คือ อสังหาริมทรัพย์ พูดอย่างนี้หลายท่านอาจคิดว่าอสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องของคนรวย แท้จริงแล้วยังมีช่องทางลงทุนอื่นที่เปิดโอกาสให้กับผู้ที่มีความสนใจได้เหมือนกัน

            การเลือกลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบ่งออกได้กว้างๆ เป็นสองรูปแบบคือ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ทางตรง และการลงทุนผ่านทางตลาดหลักทรัพย์ ซึ่งก็จะมีทั้งหุ้น และหน่วยลงทุนกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ โดยการลงทุนทางตรง คือการได้มาซึ่งสิทธิ์ในการครอบครอง เช่น การซื้อที่ดินเปล่า บ้านจัดสรร หรือคอนโดมิเนียม โดยคาดหวังผลกำไรจากราคาที่สูงขึ้น หรือรายได้ในรูปแบบของค่าเช่า แต่สำหรับผู้ที่มีเงินลงทุนไม่มากนัก อาจเลือกลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ทางอ้อมผ่านการซื้อหน่วยลงทุนกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะมีการเสนอขายครั้งแรก (IPO) ผ่านบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนรวมและธนาคารตัวแทน หลังจากนั้นจะเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ (SET) เพื่อเพิ่มสภาพคล่องให้กับผู้ลงทุน กรณีที่ผู้ลงทุนจองซื้อไม่ทันในช่วงเสนอขายครั้งแรก สามารถลงทุนผ่านการเปิดบัญชีซื้อขายหลักทรัพย์กับบริษัทหลักทรัพย์ได้

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ทางตรง มีปัจจัยที่ผู้ลงทุนควรพิจารณาได้แก่ สภาพคล่อง ทำเล และสิทธิประโยชน์ทางภาษี ในยามตลาดอสังหาริมทรัพย์เฟื่องฟู การซื้อขายเปลี่ยนมือเกิดขึ้นได้ไม่ยาก เพราะตลาดเป็นของทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย คนซื้อก็ซื้อได้ คนขายก็ขายได้กำไร แต่หากภาวะดังกล่าวหมดไปอาจเกิดภาวะ “ติดที่” เข้ามาแทน คือ ซื้อไปแล้วไม่มีคนซื้อต่อ จนทำให้ผู้ลงทุนขาดสภาพคล่องทางการเงิน สำหรับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อหารายได้จากค่าเช่า การพิจารณาเพียงโครงการที่มีทำเลดีเพียงอย่างเดียวคงไม่เพียงพอ ควรต้องคำนึงด้วยว่าปริมาณการปล่อยเช่า (อุปทาน) ในพื้นที่นั้นมีมากแล้วหรือยัง โครงการบางแห่งตั้งอยู่ในทำเลที่ดี เช่น ติดรถไฟฟ้า รถไฟใต้ดิน แต่หาผู้เช่ายากเพราะมีจำนวนโครงการสร้างใหม่มากมายจนล้นตลาด จนเกิดการแข่งขันทางด้านราคา ส่งผลให้ผลตอบแทนจากการลงทุนลดลง การคิดผลตอบแทนจากการให้เช่าทำได้ไม่ยาก เช่น กรณีต้องการผลตอบแทนประมาณ 6% ต่อปี สำหรับคอนโดฯ ราคา 1,500,000 บาท สามารถให้เช่าได้ประมาณเดือนละ 7,500 บาท (1,500,000x6%/12) อย่างไรก็ดี อัตราค่าเช่าจะมากหรือน้อยขึ้นอยู่กับทำเล สิ่งอำนวยความสะดวก ชื่อเสียงโครงการ รวมถึงความพอใจของทั้งสองฝ่าย

ทั้งนี้ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยตรงที่มีการขอสินเชื่อ ผู้ลงทุนยังสามารถนำดอกเบี้ยเงินกู้มาหักลดหย่อนภาษีเงินได้สูงสุดที่ 100,000 บาทอีกด้วย และถ้าเป็นการซื้อบ้านหลังแรก ยังสามารถนำเงินค่าซื้อมาหักลดหย่อนภาษีเพิ่มเติมได้อีก 10% ของมูลค่า แต่ไม่เกิน 5 แสนบาทภายในระยะเวลา 5 ปี ตามนโยบายของรัฐบาล  (สำหรับบ้านหลังแรกที่มีราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท และซื้อระหว่างวันที่ 21 ก.ย. 2554 – 31 ธ.ค. 2555) ทำให้ประหยัดภาษีไปได้มาก ยกตัวอย่างเช่น ซื้อคอนโดฯ หลังแรกในราคา 4,000,000 บาท นอกเหนือจากการนำดอกเบี้ยเงินกู้มาหักลดหย่อนภาษีตามจริงได้ไม่เกิน 100,000 บาทแล้ว ยังสามารถนำเงินค่าซื้อคอนโดฯ มาหักลดหย่อนภาษีได้เพิ่มเติมอีก10% หรือ 400,000 บาท ภายในระยะเวลา 5 ปี หรือเท่ากับว่าลดหย่อนภาษีได้อีกปีละ 80,000 บาท(400,000 บาท / 5 ปี) ซึ่งการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยตรงนี้ จะช่วยประหยัดภาษีได้มากน้อยแค่ไหนก็ขึ้นอยู่กับฐานภาษีของผู้ลงทุนเองด้วย

สำหรับผู้ที่สนใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ทางอ้อม ผ่านการซื้อหน่วยลงทุนกองทุนรวม เช่นเดียวกับการลงทุนประเภทอื่น ที่ต้องคำนึงถึงโอกาสในการสร้างรายได้ในปัจจุบัน อนาคต รวมถึงโอกาสในการปรับเพิ่มขึ้นของสินทรัพย์ที่กองทุนนำเงินไปลงทุนว่ามีมากน้อยแค่ไหน กองทุนอสังหาริมทรัพย์จะนำเงินไปลงทุนสินทรัพย์โดยตรง เช่น อาคารสำนักงาน เซอร์วิสอพาร์ทเมนต์ รีสอร์ท สนามบิน โรงงาน โกดัง ห้างสรรพสินค้า เป็นต้น ลักษณะกองทุนจะแบ่งได้เป็น 2 ประเภทคือ แบบซื้อขาด (Freehold) และแบบสิทธิการเช่า (Leasehold) การจะเลือกลงทุนในกองทุนแบบไหนขึ้นกับตัวคุณเองว่าชอบซื้อหรือชอบเช่า แต่ในระยะยาวราคาของกองทุนรวมแบบสิทธิการเช่ามีโอกาสลดลงตามสิทธิการเช่าที่ลดลง การลงทุนในกองทุนรวมประเภทนี้นอกจากจะมีตลาดรองไว้เป็นสภาพคล่องให้กับนักลงทุนที่ต้องการซื้อขายแล้ว ผู้ลงทุนมีโอกาสรับเงินปันผลซึ่งโดยทั่วไปจะมีไม่เกินปีละ 4 ครั้ง ดังนั้น ในการเลือกลงทุน ท่านสามารถพิจารณาเลือกกองทุนได้จากประวัติการจ่ายเงินปันผล และควรพิจารณาต้นทุนค่าใช้จ่ายกองทุนด้วยว่ามีอะไรบ้าง เพราะผลตอบแทนที่นักลงทุนได้รับคือผลตอบแทนหลังจากหักค่าใช้จ่ายของกองทุน

เทสโก้ โลตัส เดินหน้า IPO กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดในไทย

บริษัท เอก-ชัย ดีสทริบิวชั่น ซิสเทม จำกัด (เทสโก้ โลตัส) ผู้นำในธุรกิจค้าปลีกและผู้บริหารศูนย์การค้าชั้นนำของไทย ประกาศเปิดเสนอขายหน่วยลงทุน ของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าเทสโก้ โลตัส รีเทล โกรท (TLGF) ต่อประชาชนทั่วไปเป็นครั้งแรก (IPO)และจะนำหน่วยลงทุนเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยต่อไป


นักลงทุนทั่วไปสามารถจองซื้อหน่วยลงทุนได้ระหว่างวันที่ 24 กุมภาพันธ์ – 2 มีนาคม 2555 นี้ โดยมีช่วงราคาเสนอขายหน่วยลงทุนเบื้องต้นระหว่าง 9.65 - 10.40 บาทต่อหน่วย ซึ่งคิดเป็นอัตราเงินที่จ่ายแก่ผู้ถือหน่วยลงทุนระหว่างร้อยละ 6.5 ถึง ร้อยละ 7.0 ต่อปีโดยประมาณ

การเสนอขายหน่วยลงทุนในครั้งนี้ คาดว่าจะระดมทุนได้ประมาณ 18,000 ล้านบาท และจะเป็นการเสนอ

ขายหน่วยลงทุนต่อประชาชนทั่วไปเป็นครั้งแรก (IPO) ของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงสุดในประวัติศาสตร์ไทย และเป็นการทำ IPO ที่ใหญ่ที่สุดนับตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 ทรัพย์สินที่กองทุนรวม TLGF จะลงทุนครั้งแรก คือ ศูนย์การค้าที่มีคุณภาพสูง 17 แห่งของเทสโก้ โลตัส ซึ่งกระจายตัวอยู่ทั่วประเทศไทยบนทำเลที่ดีเยี่ยม ทำให้กองทุนรวมสามารถเข้าถึงการเติบโตของเศรษฐกิจในภูมิภาคต่างๆของไทย และมีการกระจายความเสี่ยงอย่างมีประสิทธิภาพสำหรับนักลงทุน


ศูนย์การค้าแต่ละแห่งที่กองทุนรวม TLGF จะเข้าลงทุนนี้ ได้ผ่านการคัดเลือกโดยพิจารณาจากทำเลที่ตั้งที่ดี และการดำเนินงานที่ต้องประสบความสำเร็จจนเป็นที่ยอมรับแล้ว โดยศูนย์การค้าดังกล่าวมีอายุการดำเนินงานเฉลี่ย 7ปี ทั้งนี้ มีอยู่ 6 แห่งที่ตั้งอยู่ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล 3 แห่งตั้งอยู่ในหัวเมืองท่องเที่ยวสำคัญ และอีก 8 แห่งตั้งอยู่ในจังหวัดที่มีการขยายตัวอย่างต่อเนื่องและมีกำลังซื้อที่เพิ่มขึ้น



กองทุนรวม TLGF จะเป็นเจ้าของศูนย์การค้าที่เข้าลงทุน (Freehold) กว่าร้อยละ 73 ของมูลค่าประเมิน ซึ่งจะทำให้กองทุนรวมมีโอกาสได้รับผลตอบแทนจากมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้นในอนาคต และทำให้สามารถจัดหาประโยชน์จากศูนย์การค้าได้โดยไม่มีการหมดอายุ เทสโก้ โลตัส จะยังคงเป็นผู้เช่าหลัก โดยเช่าพื้นที่ไฮเปอร์มาร์เก็ตและศูนย์อาหารภายในบริเวณศูนย์การค้าทั้งหมด นอกจากนี้ เทสโก้ โลตัส จะยังทำหน้าที่เป็นผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย


มร. คริส บุช ประธานกรรมการบริหาร เทสโก้ โลตัส เปิดเผยว่า “จากการดำเนินงานที่ประสบความสำเร็จในประเทศไทยมากว่า 17 ปี เทสโก้ โลตัส พร้อมที่จะก้าวสู่ความสำเร็จครั้งใหม่กับการเปิดเสนอขายกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์นี้ ซึ่งจะเปิดโอกาสให้นักลงทุนได้มีส่วนร่วมในความสำเร็จไปกับเทสโก้ โลตัส เราเชื่อว่ากองทุนรวม TLGF จะได้ประโยชน์จากการเติบโตของเศรษฐกิจไทย การขยายตัวที่ต่อเนื่องของธุรกิจค้าปลีก รวมถึงรายได้และการจับจ่ายใช้สอยที่เพิ่มขึ้นทุกวันของผู้บริโภคทั่วประเทศ”


นาย สมพงษ์ รุ่งนิรัติศัย ผู้อำนวยการฝ่ายอสังหาริมทรัพย์ เทสโก้ โลตัส กล่าวว่า “ศูนย์การค้าทั้ง 17 แห่งที่อยู่ในกองทุนรวม TLGF มีพื้นที่ให้เช่ารวมทั้งสิ้น 230,000 ตารางเมตร และมีอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยสูงถึงร้อยละ 99โดยมีลูกค้ามาใช้บริการกว่า 2.3 ล้านรายต่อเดือน นอกจากนี้ การที่เทสโก้ โลตัสเป็นผู้เช่าหลัก และมีผู้เช่าอื่นซึ่งเป็นผู้ประกอบการชั้นนำทั้งของไทยและต่างประเทศ ทำให้ศูนย์การค้าทั้ง 17 แห่งได้รับประโยชน์จากฐานผู้เช่าคุณภาพยอดเยี่ยมอย่างเต็มที่”


“เทสโก้ โลตัสวางแผนที่จะนำเสนอศูนย์การค้าอื่นๆ ให้กองทุนรวม TLGF พิจารณาลงทุนอย่างต่อเนื่องในอนาคต โดยภายในต้นปี 2556 เราคาดว่าจะนำเสนอศูนย์การค้าอย่างน้อยอีก 2 แห่งให้กองทุนรวมพิจารณา และวางแผนว่าจะนำเสนอศูนย์การค้าอย่างน้อย 1-2 แห่งให้พิจารณาทุกปี ซึ่งจะทำให้กองทุนรวม TLGF มีศักยภาพในการเติบโตที่โดดเด่น และมีการเพิ่มขึ้นของรายได้ที่ชัดเจน”


นอกจากการนำเสนอข้อมูลให้กับนักลงทุน (โรดโชว์) ในกรุงเทพฯ แล้ว จะมีการจัดโรดโชว์ที่เชียงใหม่ในวันที่ 25กุมภาพันธ์ ที่ขอนแก่นในวันที่ 27 กุมภาพันธ์ และ ที่หาดใหญ่ในวันที่ 28 กุมภาพันธ์นี้ เพื่อเปิดโอกาสให้นักลงทุนได้รับทราบข้อมูลรายละเอียดเกี่ยวกับกองทุนรวม TLGF

ความเสี่ยงจากการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์

ความแตกต่างระหว่างการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ โดยตรงและการลงทุนในกองทุนรวม อสังหาริมทรัพย์ ซึ่งแม้ว่าการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์จะได้รับความนิยมมากขึ้นใน ประเทศไทย ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา จากผลตอบแทนในรูปของเงินปันผลที่ค่อนข้างจะมีความมั่นคงและสูงกว่าอัตราเงิน เฟ้อ อย่างไรก็ตาม การลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ก็มีความเสี่ยงในการลงทุนที่ผู้ลงทุนควร ต้องพิจารณา ซึ่งในบทความนี้จะได้กล่าวถึงความเสี่ยงที่สำคัญในการลงทุนในกองทุนรวม อสังหาริมทรัพย์

กล่าวโดยสรุปแล้ว ความเสี่ยงจากการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์อาจจำแนกได้เป็น 3 ประเภทใหญ่ ได้แก่

1. ความเสี่ยงเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมจะลงทุน
2. ความเสี่ยงที่เกิดจากการดำเนินงานของกองทุนรวม
3. ความเสี่ยงอื่นๆ

ความเสี่ยงเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมจะลงทุน

ความเสี่ยงเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมจะลงทุนที่สำคัญ ได้แก่

1. ความเสี่ยงจากความผันผวนของระบบเศรษฐกิจในประเทศ หรือปัจจัยมหภาคอื่นๆ: สภาพเศรษฐกิจที่ผันผวนอาจส่งผลกระทบต่อรายได้จากอสังหาริมทรัพย์ และมีผลกระทบต่อการชำระค่าเช่าให้แก่กองทุน
2. ความเสี่ยงจากความผันแปรของค่าเช่า: อัตราค่าเช่าและอัตราการเช่าของอสังหาริมทรัพย์อาจมีการผันแปรตามภาวะ เศรษฐกิจ สภาวะการแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงอุปสงค์และอุปทานซึ่งจะมีผลกระทบต่อรายได้จากอสังหาริมทรัพย์
3. ความเสี่ยงจากความสามารถในการชำระค่าเช่าของผู้เช่า: ความสามารถในการดำเนินธุรกิจของผู้เช่าจะส่งผลกระทบต่อการชำระค่าเช่า การต่อสัญญาเช่า หรือการยกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบกำหนด ซึ่งล้วนแต่มีผลกระทบโดยตรงต่อรายได้ของกองทุนรวมทั้งสิ้น
4. ความเสี่ยงจากการสูญเสียผู้เช่าหลัก: การสูญเสียผู้เช่าหลัก (Anchor Tenants) สำหรับอสังหาริมทรัพย์บางประเภท เช่น ศูนย์การค้า ซึ่งเป็นปัจจัยในการดึงดูดผู้มาจับจ่ายซื้อสินค้า อาจทำให้ความน่าสนใจของอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวลดลงและอาจมีผลต่อความสามารถ ในการรักษาผู้เช่าอื่นๆและรายได้ค่าเช่าของอสังหาริมทรัพย์ด้วย
5. ความเสี่ยงจากภัยธรรมชาติ อุบัติภัยและการก่อวินาศกรรม: การเกิดภัยธรรมชาติ อุบัติภัย และการก่อวินาศกรรม แม้จะมีโอกาสเกิดไม่บ่อยนัก แต่หากเกิดขึ้นในบริเวณที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์ของกองทุนรวม จะทำให้เกิดความเสียหายต่ออสังหาริมทรัพย์และความสามารถในการสร้างรายได้ ของอสังหาริมทรัพย์

ความเสี่ยงที่เกิดขึ้นจากการดำเนินงานของกองทุนรวม

ความเสี่ยงที่เกิดขึ้นจากการดำเนินงานของกองทุนรวมที่สำคัญ ได้แก่

1. ความเสี่ยงจากการไม่ปฎิบัติตามสัญญาเช่าช่วงของผู้ให้เช่าช่วงสิทธิใน ที่ดินและการเช่าสิ่งปลูกสร้าง: เนื่องจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์บางกอง เป็นการลงทุนในหรือมีไว้ซึ่งสิทธิการเช่าช่วงและ/หรือสิทธิการเช่าใน อสังหาริมทรัพย์ แม้ว่าการลงทุนในสิทธิการเช่าช่วงและ/หรือสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ของ กองทุนรวมจะได้มีการจดทะเบียนสิทธิการเช่าระยะยาวไว้ต่อหน่วยงานราชการที่ เกี่ยวข้อง กองทุนรวมก็ยังอาจมีความเสี่ยงเนื่องจากการเลิกสัญญาเช่าช่วงดังกล่าว และ/หรือสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว ซึ่งจะส่งผลให้กองทุนรวมสูญเสียสิทธิในการได้รับรายได้จากอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อการจ่ายผลตอบแทนให้ผู้ถือหน่วยในที่สุด
2. ความเสี่ยงจากการที่กองทุนรวมได้ลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริม ทรัพย์: เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมบางกองจะลงทุนอาจเป็นสิทธิการเช่า อสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมูลค่าของสิทธิการเช่าอาจลดลงเนื่องมาจากหลายๆปัจจัย เช่น การลดลงของระยะเวลาการเช่า การประเมินราคาของมูลค่าสิทธิการเช่า หรือการเปลี่ยนแปลงของค่าเช่าพื้นที่ เป็นต้น ปัจจัยดังกล่าวจะส่งกระทบต่อมูลค่าหน่วยลงทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ได้
3. ความเสี่ยงจากการที่ผลการดำเนินงานที่แท้จริง และทรัพย์สินของกองทุนรวม อาจแตกต่างไปจากประมาณการที่ได้ระบุไว้: สมมติฐานทางการเงินที่ใช้จัดเตรียมประมาณการรายได้และค่าใช้จ่ายของกองทุน รวมอาจมีการเปลี่ยนแปลงได้ โดยสมมติฐานเหล่านี้อาจมีความไม่แน่นอนและอยู่นอกเหนือการควบคุมของกองทุน รวม เช่น การลดลงของการครอบครองพื้นที่ อัตราค่าเช่าที่ลดลง และการผิดสัญญาเช่าของผู้เช่า เป็นต้น ซึ่งปัจจัยที่เปลี่ยนแปลงเหล่านี้จะมีผลกระทบต่อการดำเนินงานของกองทุนรวม

ความเสี่ยงอื่นๆ

1. ความเสี่ยงของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เมื่อเปรียบเทียบกับกองทุนประเภท อื่นๆ: การที่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์จะต้องลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไม่ต่ำกว่า 75 % ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิของกองทุนรวม จะทำให้การลงทุนกระจุกตัวอยู่ในอสังหาริมทรัพย์ ในขณะที่กองทุนรวมประเภทอื่นๆจะมีนโยบายการกระจายการลงทุนในตราสารทางการ เงินประเภทต่างๆ
2. ความเสี่ยงจากการใช้มูลค่าทรัพย์สินสุทธิ (NAV) ของกองทุนในการกำหนดราคาซื้อขายหน่วยลงทุน: การคำนวณมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ (NAV) ของกองทุนที่บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนรวมประกาศ เป็นการคำนวณโดยใช้รายงานการประเมินค่าหรือรายงานการสอบทานการประเมินค่าล่า สุดเป็นฐานในการกำหนดมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมูลค่าดังกล่าวอาจไม่ใช่มูลค่าที่จะซื้อขายได้จริงของอสังหาริมทรัพย์ ดังกล่าว
3. ความเสี่ยงจากการขาดสภาพคล่องของหน่วยลงทุนในตลาด: กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์กอง 1 จะทำการจดทะเบียนเข้าซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ โดยผู้ลงทุนสามารถซื้อขายหน่วยลงทุนในตลาดรองได้ อย่างไรก็ตาม สภาพคล่องในการซื้อขายจะขึ้นอยู่กับอุปสงค์และอุปทานในตลาด และความน่าสนใจของอสังหาริมทรัพย์จากมุมมองของนักลงทุน ซึ่งเป็นปัจจัยที่ไม่สามารถควบคุมได้

จะเห็นว่าการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์แม้ว่าจะเป็นทางเลือกในการ ลงทุนที่น่าสนใจ แต่ก็ถือว่าเป็นการลงทุนซึ่งมีความเสี่ยง ซึ่งนักลงทุนควรจะต้องพิจารณาถึงปัจจัยความเสี่ยงเหล่านั้นอย่างรอบคอบ ก่อนที่จะจัดสินใจลงทุน ทั้งนี้ ปัจจัยความเสี่ยงจากการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ได้มีการเปิดเผยใน หนังสือชี้ชวนและรายงานประจำปีของกองทุน ซึ่งนักลงทุนควรจะต้องศึกษาและพิจารณาถึงปัจจัยความเสี่ยงเหล่านี้ อย่างรอบคอบ

การประเมินราคาอสังหาฯ เรื่องพื้นฐานที่ควรรู้

เมื่อพูดถึงเรื่องการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ อาจดูเหมือนเป็นเรื่องไกลตัว แต่หากคุณเป็นคนหนึ่งที่กำลังมีความคิดที่จะซื้อบ้าน หรือขอกู้เงินในระบบสถาบันการเงิน เรื่องของการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์เป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่งที่คุณควรทำความเข้าใจ โดยเฉพาะในสถานการณ์ที่มีการโฆษณาผ่านสื่อต่างๆ ออกมาอย่างต่อเนื่องในลักษณะที่ว่า "รับประกันกู้ได้ 100%" หากไม่มีการสอบถามถึงรายละเอียดเงื่อนไขแคมเปญส่งเสริมการขายดังกล่าว และไม่คุ้นเคยกับหลักเกณฑ์ในการให้สินเชื่อในระบบสถาบันการเงิน อาจทำให้ผู้ซื้อบ้านเข้าใจสับสนไปว่าเมื่อซื้อบ้าน หรือห้องชุดในโครงการนั้นแล้วจะขอสินเชื่อกับธนาคารได้เต็มจำนวนตามราคาขาย ซึ่งในทางปฏิบัติไม่มีธนาคารหรือสถาบันการเงินแห่งใดให้วงเงินกู้ได้เต็ม 100 % ของราคาขาย เพราะนอกจากจะผิดเงื่อนไขกฎเกณฑ์ที่ธนาคารแห่งประเทศไทยกำหนดแล้ว ยังเป็นการเพิ่มความเสี่ยงให้แก่สถาบันการเงินผู้ให้สินเชื่ออีกด้วย

เพื่อเป็นการลดความเสี่ยง "การประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์" จึงเข้ามามีบทบาทสำคัญ สถาบันการเงินซึ่งในที่นี้หมายความรวมถึงธนาคารพาณิชย์ และสถาบันการเงินที่มีอยู่ในระบบทั้งหมด จะทำการประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้กู้นำมาใช้เป็นหลักประกัน นับตั้งแต่วันยื่นกู้และจะให้วงเงินกู้ในสัดส่วนที่ต่ำกว่ามูลค่าของหลักประกันเสมอ จำนวนส่วนต่างระหว่างมูลค่าของหลักประกันที่ได้จากการประเมินค่า กับวงเงินสินเชื่อที่สถาบันการเงินให้กู้นี้เรียกว่า "เงินส่วนเหลือของหลักประกัน" หรืออาจเรียกว่า "ส่วนทุนของผู้กู้" เงินส่วนทุนของผู้กู้ยิ่งมากเพียงใดสถาบันการเงินจะมีความเสี่ยงลดลงมากเพียงนั้น แต่บางครั้งอาจกลายเป็นปัญหาสำคัญที่ทำให้ผู้ซื้อบ้านไม่สามารถซื้อบ้านได้เพราะไม่มีวงเงินสมทบมาโปะส่วนต่างดังกล่าว

โดยทั่วไปการอนุมัติวงเงินกู้ของสถาบันการเงินจะพิจารณาตามประเภทของหลักประกัน หากเป็นบ้านพร้อมที่ดินโดยปรกติจะได้รับวงเงินกู้สูงสุดประมาณร้อยละ 80-85 ของราคาประเมินหลักประกัน แต่หากเป็นห้องชุด อาคารพาณิชย์ วงเงินกู้สูงสุดจะอยู่ที่ประมาณร้อยละ 70-75 จะเห็นได้ว่าการพิจารณาวงเงินกู้ของสถาบันการเงินจะยึดเกณฑ์ราคาที่ได้จากการประเมินค่า ดังนั้นหากการประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นหลักประกันคลาดเคลื่อนไปจากความเป็นจริง จะส่งผลกระทบทั้งกับสถาบันการเงิน และกับตัวของผู้ซื้อบ้าน ไม่ว่าราคาประเมินนั้นจะสูงหรือต่ำกว่าราคาที่ควรจะเป็น

เพราะหากมีการประเมินราคาที่สูงเกินความเป็นจริง สถาบันการเงินอนุมัติวงเงินสินเชื่อสูงกว่ามูลค่าที่แท้จริงของหลักประกัน ผู้ให้กู้ย่อมเป็นผู้รับความเสี่ยงเช่นเมื่อเกิดการผิดนัดชำระหนี้จนถึงขึ้นดำเนินคดียึดทรัพย์ขายทอดตลาด เมื่อนำอสังหาริมทรัพย์มาประเมินราคา ปรากฏว่าราคาประเมินของกรมบังคับคดีต่ำกว่าราคาประเมินของสถาบันการเงิน ผู้ให้กู้ต้องรับผิดชอบความเสี่ยหายที่เกิดขึ้น ในทางตรงกันข้ามหากมีการประเมินราคาหลักประกันที่ต่ำเกินไป จนผู้ซื้อบ้านไม่สามารถนำวงเงินกู้ที่ได้ไปชำระให้แก่เจ้าของโครงการ ผู้ซื้อบ้านรายเดียวกันนี้อาจเปลี่ยนใจไปใช้บริการสินเชื่อของสถาบันการเงินแห่งอื่น ทำให้สถาบันการเงินแห่งนั้นต้องเสียลูกค้าไปซึ่งเป็นการเสียโอกาสทางการตลาด และหากสถาบันการเงินแห่งอื่นๆก็ปฏิเสธที่จะให้วงเงินสินเชื่อเท่ากับวงเงินที่ผู้ซื้อบ้านรายนี้ต้องการ ความเดือดร้อนจะตกอยู่ที่ตัวของผู้ซื้อบ้านเนื่องจากชำระเงินดาวน์ไปแล้วแต่กลับไม่สามารถรับโอนกรรมสิทธิ์ได้ ก่อให้เกิดปัญหาเป็นลูกโซ่ตามมาคือผู้ประกอบการเจ้าของโครงการก็จะเสียโอกาสทางการตลาดเช่นกัน

ดังนั้นสถาบันการเงินทุกแห่งจึงให้ความสำคัญกับการประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้เป็นหลักประกันเงินกู้เป็นอย่างมาก หลายแห่งเลือกใช้บริการจากผู้ประเมินราคาอิสระเพื่อให้การให้ราคาเป็นไปอย่างอิสระใกล้เคียงกับราคาตลาดมากที่สุด เช่นการใช้บริการผู้ประเมินราคาอิสระของธนาคารอาคารสงเคราะห์ ธนาคารออมสิน ธนาคารยูโอบี รัตนสิน ธนาคารเอเซีย ธนาคารสแตนดาทชาเตอร์ นครธน และธนาคารดีบีเอส ไทยทนุ ธนาคารบางแห่งตั้งบริษัทในเครือเพื่อให้เข้ามาดูแลงานในส่วนของการประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เพื่อความคล่องตัวแต่ยังคงไว้ซึ่งความเป็นอิสระ เช่นธนาคารกสิกรไทย และธนาคารไทยพาณิชย์ ส่วนที่เหลือใช้หน่วยงานภายในเป็นผู้ประเมิน

ซึ่งหากเป็นการประเมินโดยบริษัทผู้ประเมินราคาอิสระ ขณะนี้มีถึง 49 แห่งที่ได้รับการขึ้นทะเบียนรับรองไว้กับคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ ผู้ประเมินในกลุ่มนี้สามารถประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์รายการใหญ่ในรายการที่มีวงเงินสินเชื่อเกิน 50 ล้านบาทขึ้นไปได้อีกด้วย และถือว่าเป็นกลุ่มผู้ประเมินค่าทรัพย์สินที่มีความน่าเชื่อถือเป็นที่ยอมรับ

อย่างไรก็ดีการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ จะสูงกว่า หรือต่ำกว่า หรืออาจจะเท่ากับราคาซื้อขายจริง ไม่มีใครบอกได้อย่างชัดเจน เพราะการประเมินราคาเป็นเพียงความเห็นของผู้ประเมิน ณ วันที่ประเมินเท่านั้น ซึ่งโดยทั่วไปผู้ประเมินราคาจะใช้วิธีการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ 3 วิธี สำหรับการประเมินเพื่อการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย คือ 1.วิธีเปรียบเทียบราคาตลาด 2.วิธีต้นทุนทดแทน และ 3.วิธีคิดจากรายได้อสังหาริมทรัพย์

โดยทั่วไปการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์เพื่อใช้ประโยชน์ในการพิจารณาสินเชื่อรายย่อย หรือพิจารณาสินเชื่อให้แก่ผู้ซื้อบ้าน ผู้ประเมินค่าทรัพย์สินจะใช้วิธีเปรียบเทียบราคาตลาด โดยการพิจารณาเปรียบเทียบราคาซื้อขายก่อนหน้านี้ของอสังหาริมทรัพย์ที่มีลักษณะคล้ายคลึงกับอสังหาริมทรัพย์ที่จะประเมินค่า

ส่วนปัจจัยสำคัญที่ใช้ประกอบในการปรับค่าได้แก่

1. วันซื้อขาย เพราะหากซื้อขายในช่วงที่เศรษฐกิจบูมแต่ ณ วันประมูลเศรษฐกิจตกต่ำ มูลค่าประเมินอาจลดต่ำกว่าราคาซื้อขายจริง
2. ทำเลที่ตั้งและสภาพแวดล้อมทางกายภาพ และสังคมจิตวิทยา เช่น ในช่วงที่มีการซื้อขายจริงสภาพแวดลล้อมอาจยังไม่มีการพัฒนาโครงข่ายคมนาคม แต่ ณ วันที่มีการประเมินมีการเปิดให้บริการถนนเส้นใหม่ หรือกลายเป็นจุดเชื่อมต่อระบบโครงข่ายคมนาคมนอกเมืองและในเมือง ราคาประเมินจะสูงกว่าราคาที่มีการซื้อขายจริง
3. ลักษณะทางกายภาพของอสังหาริมทรัพย์ เช่นขนาด หรือรูปแปลงของพื้นที่ หรือคุณภาพของอาคาร
4. เงื่อนไขการซื้อขายอื่นๆ เช่นแรงกดดันในการซื้อขาย จะเห็นได้ว่าเมื่อพิจารณาจากเงื่อนไขประกอบการประเมินราคา โอกาสที่ราคาประเมินกับราคาซื้อขายจริงจะเป็นราคาเดียวกันนั้นเกิดขึ้นได้น้อยมาก กรณีที่มีผู้ประกอบการวางกลยุทธ์ส่งเสริมการขาย โดยเสนอเงื่อนไขประกันวงเงินกู้ 100% แท้ที่จริงเป็นการให้วงเงินกู้ 100 % ของราคาประเมิน ซึ่งไม่ใช่ 100% ของราคาซื้อขาย และเพื่อเป็นการป้องกันความเสียงของสถาบันการเงินผู้ให้สินเชื่อ เงื่อนไขการให้สินเชื่อในลักษณะนี้จะเป็นเงื่อนไขที่ใช้กับโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่สถาบันการเงินแห่งนั้นๆ เป็นผู้ให้วงเงินกู้สนับสนุนโครงการ

ดังนั้นไม่ว่าผู้ซื้อบ้านจะได้สิทธิ์ขอสินเชื่อได้เต็ม 100% เช่นผู้ซื้อบ้านที่เป็นกลุ่มของข้าราชการและพนักงานรัฐวิสาหกิจ หรือผู้ซื้อบ้านในโครงการที่สถาบันการเงินให้การสนับสนุนสินเชื่อ ก็จำเป็นต้องมีเงินออมจำนวนหนึ่งเพื่อจ่ายเป็นส่วนทุนของผู้กู้ ซึ่งเงินจำนวนนี้อาจต้องชำระผ่านระบบการผ่อนเงินดาวน์ ในกรณีที่คุณซื้อบ้านแบบสั่งสร้าง หรือจ่ายในรูปของเงินจองและเงินทำสัญญา กรณีที่ซื้อบ้านสร้างเสร็จก่อนขาย ซึ่งเงินออมจำนวนนี้แสดงให้เห็นว่าคุณมีความพร้อมที่จะผ่อนชำระสินเชื่อระยะยาวหรือไม่ หากคุณมีเงินออมมากโอกาสที่จะได้เงื่อนไขพิเศษสุดจากสถาบันการเงินย่อมมากขึ้นตามมา เพราะเมื่อส่วนทุนของผู้กู้ยิ่งสูงมากเท่าใดความเสี่ยงของสถาบันการเงินย่อมต่ำลงเท่านั้น การเสนอเงื่อนไขพิเศษเพื่อรับคุณเป็นลูกค้าจึงเกิดขึ้นตามมา

พัฒนาการของการตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย

พัฒนาการของการตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย

                หากนำทฤษฎีพัฒนาการของแนวคิดทางการตลาดมาใช้อธิบายพัฒนาการของการตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย น่าจะแบ่งแนวคิดหลักในการดำเนินธุรกิจจากอดีตจนถึงปัจจุบันได้เป็น 4 ยุค ประกอบด้วย

ยุคที่ 1 ยุคแนวคิดการผลิตนำ (Production Concept)

                ในยุคก่อนที่อสังหาริมทรัพย์จะถูกพัฒนาเป็นธุรกิจอย่างจริงจังเมื่อกว่า 40 ปีที่ผ่านมา คนที่คิดจะมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง จะจ้างผู้รับเหมามาปลูกสร้างบ้านในที่ดินของตนเอง โดยก่อนจะมีธุรกิจหมู่บ้านจัดสรรนั้น ธุรกิจที่ดินจัดสรรและรับเหมาก่อสร้างเป็นธุรกิจที่มีบทบาทสำคัญในตลาดอสังหาริมทรัพย์

                ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ทำการพัฒนาสิ่งปลูกสร้างพร้อมที่ดินจำหน่ายให้กับลูกค้าในยุคแรกๆ นั้น การเคหะแห่งชาติน่าจะเป็นองค์กรในยุคแรกๆ ที่ทำการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในลักษณะที่เป็นหมู่บ้านจัดสรรและอาคารสูง โดยลูกค้ายุคแรกๆ ที่ซื้อหมู่บ้านจัดสรรจะเป็นกลุ่มผู้ที่มีรายได้ปานกลางถึงปานกลางค่อนข้างต่ำ โดยกลุ่มคนระดับรายได้สูงจะนิยมซื้อที่ดินและจ้างผู้รับเหมามาปลูกบ้านให้

                การพัฒนาหมู่บ้านจัดสรรทั้งของการเคหะแห่งชาติและบริษัทเอกชนในยุคเริ่มต้นจึงเป็นไปตามแนวคิดของการทำธุรกิจที่เน้นการผลิต สร้างที่อยู่อาศัยในรูปแบบเดียวกันจำนวนมากเพื่อให้ต้นทุนการก่อสร้างต่ำ จึงสามารถขายได้ในราคาที่ต่ำกว่าบ้านที่จ้างผู้รับเหมาก่อสร้าง โดยอาศัยความประหยัดจากขนาดการผลิต (Economy of Scale) ทำให้มีจุดขายในด้านราคาเป็นหลัก โครงการส่วนใหญ่จะตั้งอยู่รอบๆ นอกเมือง ซึ่งมีราคาที่ดินต่ำ ผู้ประกอบการจึงสามารถจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์ได้ในราคาต่ำ

ยุคที่ 2 ยุคแนวคิดผลิตภัณฑ์นำ (Product Concept)

                เมื่อธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เริ่มพัฒนาไปมากขึ้นตามเศรษฐกิจของประเทศที่มีการขยายตัว ก็เริ่มมีบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์บางรายหันมาพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรสำหรับผู้มีรายได้ปานกลางค่อนข้างสูง โดยให้ความสำคัญกับการออกแบบบ้านให้มีรูปลักษณ์ที่ดึงดูดใจ มีการพัฒนาพื้นที่ส่วนกลางของหมู่บ้าน เช่น สโมสร สระว่ายน้ำ สวนหย่อม เพื่อให้ชุมชนในหมู่บ้านจัดสรรน่าอยู่ขึ้น มีแบบบ้านให้เลือกมากขึ้น มีขนาดแปลงที่ดินที่หลากหลายเพื่อรองรับความต้องการที่แตกต่างกันของลูกค้า เริ่มมีการออกแบบซุ้มประตูทางเข้าออกของหมู่บ้านที่เป็นเอกลักษณ์ดูสวยงาม โดยในยุคนี้มีบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งที่ลงทุนโฆษณาเพื่อสร้างตรายี่ห้อให้เป็นที่รู้จักในกลุ่มผู้บริโภคและทำการพัฒนาโครงการต่อเนื่องในหลากหลายทำเล โดยใช้ชื่อของบริษัทมาเป็นส่วนหนึ่งในการทำโฆษณาหรือเป็นชื่อหมู่บ้าน เช่น หมู่บ้านสัมมากร หมู่บ้านเสนานิเวศน์ และบริษัทแลนด์แอนด์เฮ้าส์ เป็นต้น (ผมได้นำรูปภาพโฆษณาหมู่บ้านจัดสรรในยุคนี้มาให้ชมเท่าที่พอหาได้ 2 โครงการ หมู่บ้านทิพวัล ลงโฆษณาในปี 2518 และโฆษณาของควอลิตี้เฮ้าส์ ลงโฆษณาในปี 2525)

                ยุคนี้ถือว่าเป็นยุคเริ่มต้นของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์สมัยใหม่ที่ในปัจจุบันโครงการอสังหาริมทรัพย์แนวราบส่วนใหญ่ยังคงรูปแบบผลิตภัณฑ์ในลักษณะนี้อยู่

ยุคที่ 3 ยุคแนวคิดการขายนำ (Selling Concept)

                ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยเติบโตเป็นอย่างมากในช่วงปี 2531-2540 มีบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เกิดใหม่เป็นจำนวนมาก มีการพัฒนาโครงการที่มีความหลากหลาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งตลาดคอนโดมีเนียม มีการขยายตัวอย่างมากในช่วงเวลานี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงนี้มีทั้งนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพและมือสมัครเล่นจำนวนมาก ตลาดอยู่ในภาวะเก็งกำไรสูง ผู้ประกอบการจึงเน้นการขาย โดยทำการพัฒนาพนักงานขายและเทคนิคการขายในการจูงใจให้ลูกค้าหันมาเลือกซื้อผลิตภัณฑ์ของทางบริษัท

                เนื่องจากมีโครงการอสังหาริมทรัพย์เกิดขึ้นใหม่เป็นจำนวนมาก ทำให้นักขายอสังหาริมทรัพย์ที่มีความชำนาญขาดแคลน ในช่วงนี้จึงมีบริษัทที่ตั้งขึ้นมารับบริหารงานขายให้กับเจ้าของโครงการที่ขาดแคลนมืออาชีพในการทำการขาย เช่น บริษัท บัวทองพรอพเพอร์ตี้ จำกัด บริษัทก้อยมาร์เก็ตติ้ง จำกัด รวมทั้งบริษัทต่างชาติที่เข้ามาทำธุรกิจรับขายและบริหารงานขาย เช่น CBRE Richard Ellis หรือ Knight Flank ก็ทำการขยายธุรกิจในด้านบริหารงานขายเป็นอย่างมากในประเทศไทยช่วงนั้น

                จึงอาจกล่าวได้ว่า ยุคการขายเฟื่องฟูในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของไทยน่าจะเกิดขึ้นในช่วงปี 2530-2540 ก่อนที่จะเกิดวิกฤติเศรษฐกิจในประเทศไทย จนมีผลให้ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ตกต่ำอย่างมากในช่วงปลายปี 2540

ยุคที่ 4 ยุคแนวคิดการตลาด (Marketing Concept)

                หลังจากเกิดวิกฤติเศรษฐกิจในประเทศไทยในปี 2540 มีผลทำให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ประสบปัญหาหนี้สินกับสถาบันการเงินจำนวนมาก มีผู้ประกอบการที่ต้องเลิกกิจการหลายร้อยราย แต่ในวิกฤติก็สร้างโอกาสให้ผู้ประกอบการมืออาชีพหลายรายที่สามารถฝ่าวิกฤติ ก้าวขึ้นมาเป็นผู้ประกอบการที่แข็งแกร่งขึ้น ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในช่วงหลังปี 2540 ทั้งรายเดิมที่สามารถดำเนินธุรกิจต่อได้และรายใหม่ๆ ที่เกิดขึ้นเป็นผู้ประกอบการรายกลางถึงใหญ่ที่มีความเป็นมืออาชีพสูงขึ้น ทำธุรกิจอย่างต่อเนื่อง โดยให้ความสนใจกับศาสตร์ทางด้านการตลาด โดยมีการกำหนดกลยุทธ์ทางการตลาดของบริษัทอย่างชัดเจน (ไม่ใช่แค่จัดสรรงบประมาณมาทำการตลาดและการขายสำหรับโครงการที่เปิดขายอย่างที่นิยมทำกันในอดีต) มีบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายรายที่ทำการวิจัยเพื่อเข้าใจพฤติกรรมและความต้องการของลูกค้าในส่วนตลาด (Segment) ที่ตนสนใจอย่างต่อเนื่อง นำข้อมูลปัญหาและความต้องการของลูกค้ามาพัฒนาและออกแบบผลิตภัณฑ์อย่างจริงจัง โดยตั้งต้นจากการกำหนดลูกค้าเป้าหมายที่ชัดเจน เข้าใจความสามารถในการผ่อนชำระของลูกค้า แล้วนำมาเป็นจุดเริ่มต้นว่าจะพัฒนาโครงการรูปแบบใด ขนาดเท่าไร ราคาต่อหน่วยเท่าไร

                ซึ่งในอดีตที่ผ่านมามีผู้ประกอบการเพียงไม่กี่รายที่ให้ความสำคัญกับการทำการวิจัยทางการตลาดนำเอาความต้องการของลูกค้ามาใช้ในการออกแบบผลิตภัณฑ์ แต่ในช่วงปี 2542 เป็นต้นมาจนถึงปัจจุบัน การวิจัยเพื่อทำความเข้าใจความต้องการของลูกค้า การกำหนดลูกค้าเป้าหมายของโครงการที่ชัดเจน การสร้างการกำหนดส่วนตลาด (Segment) พร้อมๆ กับการพัฒนาสินค้าที่แตกต่างกันทั้งในด้านทำเล รูปแบบ ตรายี่ห้อ ภายใต้การบริหารจัดการของบริษัทเดียว เกิดขึ้นอย่างกว้างขวาง จนถือได้ว่าปัจจุบันเป็นจุดที่ผู้ประกอบการในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้ความสำคัญกับการตลาดเป็นอย่างมาก เริ่มหานักการตลาดมืออาชีพเข้าไปเป็นผู้บริหารระดับสูง ทำการพัฒนาบุคลากรในด้านการตลาดอย่างต่อเนื่องและจริงจัง

อสังหาริมทรัพย์กับธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องในระบบเศรษฐกิจไทย

                เมื่อเศรษฐกิจของประเทศเกิดภาวะย่ำแย่อย่างที่กำลังเกิดขึ้นอยู่ในปีนี้ มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของภาครัฐมักจะวนเวียนมาที่การกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัย ทำไมตลาดอสังหาริมทรัพย์จึงมีผลสำคัญต่อระบบเศรษฐกิจของประเทศ ผมขออธิบายมูลค่าตลาดของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องตั้งแต่ต้นน้ำถึงปลายน้ำ ดังนี้ครับ

                1. ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัย จากข้อมูลรายงานประจำปี 2550 ของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ปี 2550 ที่ผ่านมา ทั่วประเทศมีการยื่นในอนุญาตที่อยู่อาศัยแนวราบ 201,522 หน่วย อยู่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล 32% อีก 68% อยู่ในส่วนภูมิภาค ถ้าคิดว่าราคาขายอยู่ที่หน่วยละ 1 ล้านบาท ก็เท่ากับเงินกว่า 200,000 ล้านแล้วครับ

                ในส่วนของการยื่นขออนุญาตก่อสร้างอาคารสูงเพื่อการอยู่อาศัยทั่วประเทศในปี 2550 มีอยู่ทั้งสิ้น 3,825 อาคาร รวมพื้นที่ 9.6 ล้านตารางเมตร โดยอยู่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล 7.5 ล้านตารางเมตร คิดเป็น 78% ของพื้นที่ทั้งหมด ถ้าคิดว่าราคาขายอาคารสูงเฉลี่ย 10,000 บาทต่อตารางเมตรก็เท่ากับเป็นเงินอีกเกือบๆ 100,000 ล้านบาท รวมที่อยู่อาศัยแนวราบกับอาคารสูงก็มีมูลค่าตลาดประมาณ 300,000 ล้านบาทต่อปีแล้วครับ

                2. ธุรกิจก่อสร้างและวัสดุก่อสร้าง ถ้ามองย้อนมาที่ต้นน้ำกว่าจะพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มาส่งมอบให้ลูกค้าได้ต้องมีการก่อสร้างนั่นหมายถึงต้องมีธุรกิจรับเหมาก่อสร้าง (ประมาณการว่า ค่าก่อสร้าง รวมทั้งค่าแรงและค่าวัสดุก่อสร้างอยู่ที่ร้อยละ 70 ของลูกค้าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยก็เท่ากับมีเงินหมุนเวียนในธุรกิจรับเหมาก่อสร้างอยู่อีก 210,000 ล้านบาท เมื่อผู้รับเหมานำเงินไปซื้อของจากร้านค้าวัสดุก่อสร้าง ค่าวัสดุถ้าคิดว่าเป็นครึ่งหนึ่งของค่าก่อสร้างก็เป็นมูลค่าอีก 100,000 ล้านบาท ซึ่งเงินก้อนนี้ก็หมุนอีกหนึ่งรอบไปสู่บริษัทผู้ผลิตวัสดุก่อสร้างทั้งอิฐหินปูนทราย เหล็ก กระเบื้อง ทั้งที่เป็นโรงงานขนาดใหญ่และขนาดเล็กทั่วประเทศที่มีการว่าจ้างแรงงานจำนวนมาก

                3.   ธุรกิจด้านออกแบบสถาปัตยกรรมทั้งภายในและภายนอก ถ้าประมาณการอยู่ที่ร้อยละ 5 ของมูลค่าการก่อสร้างก็คิดเป็นเงินอีก 10,000 ล้านบาท

                4. ธุรกิจเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้า มีการประมารการมูลค่าอุตสาหกรรมเฟอร์นิเจอร์ภายในประเทศไว้ที่ปีละ 30,000 – 40,000 ล้านบาท ส่วนเครื่องใช้ไฟฟ้าอีก 30,000 – 40,000 ล้านบาท รวมๆ กันแล้วธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องตามมาหลังจากโอนที่อยู่อาศัยก็เป็นเงินอีก 60,000 – 80,000 ล้านบาทต่อปี

                5. ธุรกิจสถาบันการเงิน ที่ปล่อยกู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์จากตัวเลขที่รวบรวมโดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ มูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลทั่วไปปล่อยใหม่ทั่วประเทศในปี 2550 รวมทุกสถาบันการเงินอยู่ 270,466 ล้านบาท ส่วนสินเชื่อที่อยู่อาศัยทั่วไปคงค้างทั้งระบบทั่วประเทศคิดเป็นมูลค่า 1.5 ล้านล้านบาท

                พอรวมตัวเลขของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กับธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องทั้งต้นน้ำและปลายน้ำรวมกันเป็นมูลค่าสูงถึงปีละเกือบ 9.7 แสนล้านบาท ซึ่งเทียบกับมูลค่าผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) ปี 2550 8.4 ล้านล้านบาทแล้วจะเท่ากับ 11.5% ของ GDP

อสังหาริมทรัพย์ดัชนีหลัก ชี้เศรษฐกิจปี 2011

สรุปข่าวงานสัมมนาใหญ่ประจำปี 2011 "อสังหาริมทรัพย์ดัชนีหลัก ชี้เศรษฐกิจปี 2011 วันที่ 21 มกราคม 2554

ชี้ทิศธุรกิจอสังหาฯปี′54 คอนโดฯส่อฟุบ แนวราบฟื้น ลงทุนแนวรถไฟฟ้ายังรุ่ง

สมาคมอสังหาริมทรัพย์ ชี้ทิศธุรกิจอสังหาฯปี′54 ชี้แนวน้มตลาดยังโต แต่ชะลอตัวลง ระบุคอนโดฯจะลดลง เหตุได้รับผลกระทบจากมาตรการคุมปล่อยกู้ของแบงก์ชาติ แต่ทาวน์เฮ้าส์ ทาวน์โฮม และบ้านเดี่ยวจะเริ่มกลับมา ชี้ลงทุนทำเลแนวรถไฟฟ้ายังน่าสนใจ ขณะที่ซื้อคอนโดฯปล่อยเช่ากำลังซื้อเริ่มแผ่ว

3 สมาคมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร สมาคมอาคารชุดไทย สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย) จัดสัมมนาใหญ่ประจำปี หัวข้อ "อสังหาริมทรัพย์ดัชนีหลักชี้เศรษฐกิจปี 2011" ที่ผ่านมาสรุปสาระสำคัญแนวโน้ม ดังนี้  

ผู้ซื้อระวัง "มาตรการคุมเข้มสินเชื่อ"

"กิตติ พัฒนพงศ์พิบูล" ประธานสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย ให้มุมมองว่า จากนโยบายของแบงก์ชาติที่ออกมาตรการ LTV กำหนดการปล่อยสินเชื่อซื้อคอนโดฯราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ต้องวางเงินดาวน์ 10% นั้น พบว่าในหลายประเทศก็มีมาตรการเช่นนี้ อย่างอเมริกากำหนดวงเงินปล่อยกู้ที่ 80% มานานแล้ว จีนและฮ่องกง 70% แต่เมื่อ 2 ปีที่ผ่านมาปรับเพิ่มขึ้นเป็น 80% ส่วนเกาหลีใต้ถือว่ามีมาตรการเข้มข้นเฉลี่ยจะจำกัดการปล่อยกู้ที่อยู่อาศัยไม่เกิน 60% ถ้าพื้นที่ใจกลางกรุงโซลจะปล่อยกู้ไม่เกิน 45-50% เท่านั้น ทำให้ทุกประเทศที่กล่าวมามีอัตราหนี้เสียต่ำกว่าประเทศไทยทั้งสิ้น

ดังนั้น ในฝั่งของผู้ซื้อบ้านคงจะต้อง เตรียมตัวให้พร้อม เนื่องจากในอนาคตมีความเป็นไปได้ว่าแบงก์ชาติอาจเพิ่มความเข้มข้นในการจำกัดวงเงินปล่อย สินเชื่อที่อยู่อาศัยให้เป็นไปตามมาตรฐานสากลเช่นเดียวกับประเทศอื่น ๆ

"สัมมา คีตศิน" ผู้อำนวยการ REIC (ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์) ระบุว่า แนวโน้มใน ปีนี้คาดว่าจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงจากปีที่ผ่านมา โดยมีห้องชุดเปิดตัวใหม่ 6.6 หมื่นหน่วย ส่วนในปีนี้คาดว่าการเปิดตัวคอนโดฯจะลดลงเหลือประมาณ 6 หมื่นหน่วย ส่วนแนวราบเปิดตัวใหม่ประมาณ 4.3 หมื่นหน่วย ปีนี้คาดว่าเพิ่มเล็กน้อยเป็น 4.3-4.5 หมื่นหน่วย

เรียลดีมานด์แนวราบ ราคา 3-5 ล้าน นายอิสระ บุญยัง นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดมุมมองว่า แนวโน้มธุรกิจบ้านจัดสรรปีนี้ บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์จะกลับมา ปัจจัยมาจากโครงการคอนโดมิเนียมที่มีมาตรการ LTV บังคับใช้ ประกอบกับโครงการ รถไฟฟ้าเริ่มมีการขยายออกไปชานเมืองมากขึ้นบางสายทาง เช่น แอร์พอร์ตลิงก์เปิดให้บริการแล้ว เทียบกับ 2 ปีที่ผ่านมา โครงการบ้านจัดสรรมีภาวะชะลอตัวต่อเนื่อง แต่ปีนี้น่าจะเริ่มกลับมา ราคาที่น่าจะขายดี (เรียลดีมานด์) ยังเกาะกลุ่ม 3-5 ล้านบาท โดยทำเลในเมืองจะเป็นโปรดักต์ทาวน์เฮาส์ ทาวน์โฮมที่เข้ามาทดแทนตลาดอาคารชุดราคาเริ่มต้น 1 ล้านบาท เนื่องจากสามารถอยู่อาศัยเป็นครอบครัว เทียบกับคอนโดฯที่พักอาศัยได้เพียง 1-2 คน นายกิตติพล ปราโมช ณ อยุธยา นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า สถานการณ์ตลาดให้เช่าออฟฟิศบิลดิ้งมีอัตราพื้นที่ว่างประมาณ 14% ถือว่า อยู่ในระดับทรงตัว ไม่ได้ดีขึ้นกว่าปี 2552 ขณะที่ราคาค่าเช่าปรับตัวลดลงต่อเนื่อง ค่าเช่าพื้นที่เกรดเอ 680 บาท/ตร.ม. แนวโน้มคาดว่าปีที่ผ่านมาน่าจะถึงจุดต่ำสุดแล้ว ปีนี้น่าจะกลับมาเติบโตได้บ้าง แต่ไม่หวือหวา รายกลาง-ย่อย... "ถูกเบียดจากเวที" นายธำรง ปัญญาสกุลวงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า การพัฒนาคอนโดฯในปีนี้ ผู้ประกอบการจะต้องลงทุนอย่างระมัดระวัง ทำเลที่น่าสนใจยังคงต้องเป็นทำเลเกาะแนวรถ ไฟฟ้า แต่ถ้าจะพัฒนาคอนโดฯทำเลออกนอกเมือง ผู้ประกอบการต้องดูเรื่องการ ตั้งราคา เพราะต้องแข่งขันโดยตรงกับทาวน์เฮาส์ที่มีราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท ขณะเดียวกัน สินเชื่อคอนโดฯถูกคุมเข้มมากขึ้น เท่าที่ทราบปัจจุบันมีสถาบันการเงินบางแห่งกำหนดงวดการปล่อยสินเชื่อพรีไฟแนนซ์จะต้องมียอดพรีเซลหรือยอดจองห้องชุด 50% ถึงจะปล่อยเงินงวดให้กับผู้พัฒนาโครงการ สิ่งที่อยากจะเตือนในกลุ่มผู้ลงทุนซื้อคอนโดฯเพื่อปล่อยเช่า อาจไม่ได้มีกำลังซื้อมารองรับมากนัก อย่างลูกค้าคนไทย ราคาเช่าที่ต้องการคือ 5,000 บาท/เดือน ถ้าต้องการค่าเช่าสูงเกิน 7,000-8,000 บาท/เดือน ต้องเป็นกลุ่มลูกค้าเช่าชาวต่างชาติ ซึ่งประเมินแล้วไม่น่าจะมีจำนวนมากนัก สำหรับปัจจัยบวกและปัจจัยลบที่จะมีผลในปีนี้ คือ 1.ราคาน้ำมัน 2.อัตราดอกเบี้ยขาขึ้น 3.ปัญหาขาดแคลนแรงงาน ค่าแรงปรับเพิ่มตลอดเวลา 4.ราคาวัสดุ 5.ความเข้มงวดกฎระเบียบภาครัฐ 6.สถาบันการเงินเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อ โดยเฉพาะต่อผู้ประกอบการรายกลาง-รายย่อย "...อาจถูกเบียดตกเวที" ที่มา ประชาชาติธุรกิจ